来源：不良资产头条
2026年上半年，房地产拍卖市场仍处于以价换量的出清阶段。成交量、成交率和竞拍人次同比上升，市场由单纯供给扩张转向成交修复；但平均变现折扣继续下降，成交改善仍依赖价格让渡。成交结构由后端向前端回移，一拍贡献提升；住宅贡献了全部成交增量，商业与其他类资产的成交承接仍显不足。
全国司法拍卖市场总体运行
1、以价换量延续，成交修复动能在二季度放缓
根据瑞联数科数据平台，2026年上半年，全国房地产拍卖市场挂牌量为61.88万套，同比增长7.32%；成交量为9.90万套，同比增长18.54%；成交率为16.00%，同比提升1.51个百分点。竞拍人次同比增长34.26%，成交量和竞拍人次增速均高于挂牌量，成交转化和竞拍参与较上年同期有所改善。同期平均变现折扣为74.42%，同比下降2.87个百分点，成交价格相对评估价格的平均比例继续下降，折价程度有所加深。
上半年，房地产拍卖市场仍处于以价换量的出清阶段，但与此前供给规模单边扩张不同，成交率和竞拍参与同步回升，市场开始由低效率出清向成交修复过渡。不过，成交改善仍建立在价格进一步让渡的基础上，尚未形成价格企稳与成交增长同步的良性循环。
图表：近年上半年房地产拍卖市场运行趋势图
数据来源：瑞联数科数据平台图表：近年上半年房地产拍卖市场运行情况
数据来源：瑞联数科数据平台图表：2026年H1房地产拍卖市场运行情况
数据来源：瑞联数科数据平台二季度，全国房地产拍卖市场挂牌量为32.55万套，同比增长7.40%，环比增长10.95%；成交量为5.03万套，同比增长15.43%，环比增长3.25%。挂牌量环比增幅明显高于成交量，成交率为15.46%，同比提升1.08个百分点、较一季度下降1.15个百分点。同期竞拍人次为27.06万人次，环比增长18.22%；平均竞拍人次为5.38，较上年同期和一季度均增加约0.68。
平均变现折扣为75.16%，较一季度回升1.51个百分点，较上年同期仍低1.37个百分点，成交价格相对评估价格的折让程度较一季度有所收窄。竞拍热度继续上升，但折扣回升未同步带动成交效率提高，新增供给的消化速度较一季度有所放缓，市场参与者对成交仍保持谨慎。
图表：2025年Q2-2026年Q2房地产拍卖市场运行趋势图
数据来源：瑞联数科数据平台图表：2025年Q2-2026年Q2房地产拍卖市场运行情况
数据来源：瑞联数科数据平台图表：2026年Q2房地产拍卖市场运行情况
数据来源：瑞联数科数据平台2、成交结构前移，一拍重新成为增长主力
2026年上半年，一拍挂牌量为26.63万套，占总挂牌量的43.03%；成交量为4.15万套，占总成交量的41.94%；成交率为15.60%。与2025年上半年相比，一拍成交量增长50.88%，成交率提升3.99个百分点，成交占比由32.95%提高至41.94%；竞拍人次增长70.10%，平均变现折扣为82.93%，同比下降4.99个百分点。一拍成交贡献明显提高，成交结构由后端向前端回移，部分资产在首次拍卖阶段即实现成交。
一拍成交增强，与部分资产可交易性较好、起拍定价更贴近市场承受水平有关，也降低了市场对后续拍卖阶段深度折价的依赖。二拍挂牌量为20.37万套，成交量为4.13万套，成交率为20.28%，仍为三个阶段中最高；价格调整后成交的基本逻辑并未改变，二拍仍是主要的成交转化环节。
变卖阶段挂牌量为14.89万套，占挂牌量的24.06%；成交量为1.62万套，占成交量的16.35%；成交率为10.88%。该阶段挂牌量同比增长9.42%，但成交量同比下降17.28%，成交占比由23.43%降至16.35%，成交率下降3.51个百分点；平均变现折扣为66.84%，同比下降7.83个百分点。深度折价并未自动转化为成交，末端长尾资产可能面临权属、资产质量、使用条件或需求匹配等多重约束，去化难度有所上升。
图表：2026年H1房地产拍卖市场不同拍卖阶段占比、折现与拍卖人数情况
数据来源：瑞联数科数据平台
数据来源：瑞联数科数据平台分资产类型司法拍卖市场运行
1、住宅独强，非住宅资产成交承接仍显不足
从挂牌结构看，2026年上半年住宅和商业仍是最主要的供给来源。住宅挂牌量为30.50万套，占比49.29%，较2025年上半年提高0.88个百分点；商业挂牌量为17.33万套，占比28.01%，提高2.18个百分点。其他类资产挂牌量为12.53万套，占比20.24%，较上年同期下降3.09个百分点；工业和土地挂牌占比分别为1.12%和1.33%。
从成交结构看，住宅成交量为7.24万套，占比73.09%，较2025年上半年提高5.33个百分点；商业成交量为1.63万套，占比16.48%，下降1.34个百分点；其他类资产成交量为0.86万套，占比8.72%，下降3.14个百分点。住宅成交量较上年同期增加约1.58万套，高于全国成交量约1.55万套的净增量，意味着住宅不仅贡献了全部市场增长，也对冲了其他类型资产成交下降的影响，市场呈现明显的住宅独强格局。
图表：2025年H1、2026年H1房地产拍卖市场挂牌量、成交量分资产类型占比
数据来源：瑞联数科数据平台住宅成交率为23.73%，平均竞拍人次为5.56，均为五类资产中最高；土地成交率为12.01%，工业为10.21%，商业为9.41%，其他类为6.89%。平均变现折扣方面，土地为77.30%，工业为75.16%，住宅为75.07%，商业为73.71%，其他类为69.98%。住宅标准化程度较高、使用属性明确、潜在买方范围较广，价格更易判断；非住宅资产则更依赖经营收益、租约稳定性、用途适配、运营能力和持有资金，流动性及成交转化普遍弱于住宅。
图表：2026年H1房地产拍卖市场各资产类型交易情况
数据来源：瑞联数科数据平台2、住宅：成交修复仍在，二季度动能有所减弱
2026年上半年，住宅法拍市场挂牌量为30.50万套，同比增长9.26%；成交量为7.24万套，同比增长27.86%；成交率为23.73%，较2025年上半年提升3.45个百分点。竞拍人次为40.22万人次，同比增长45.56%，平均竞拍人次为5.56，增加0.68。平均变现折扣为75.07%，同比下降2.90个百分点。住宅成交量和竞拍人次增速均快于挂牌量，仍是整体成交修复的主要支撑；但成交改善同样建立在价格让渡基础上。
图表：2025年H1-2026年H1住宅物业拍卖市场发展趋势
数据来源：瑞联数科数据平台二季度住宅挂牌量为15.90万套，同比增长8.43%，环比增长8.93%；成交量为3.62万套，同比增长20.19%，环比基本持平。成交率为22.76%，同比提升2.23个百分点、较一季度下降2.03个百分点。平均变现折扣为76.10%，同比下降1.11个百分点，较一季度回升2.06个百分点；竞拍人次环比增长19.03%，平均竞拍人次升至6.04。参与热度较高，但更高的竞拍参与未转化为更高的成交规模，住宅市场呈现参与升温、成交趋稳、价格仍在调整的状态。
图表：2025年Q2-2026年Q2住宅物业拍卖市场发展趋势
数据来源：瑞联数科数据平台在全国住宅类法拍房市场整体运行特征基础上，为进一步细化区域市场差异，提升分析的针对性与深度，本部分选取国家统计局公布的70个大中城市作为样本，围绕挂牌量、成交量、成交率及平均变现折扣等核心指标，系统梳理各重点城市住宅类法拍市场的表现。
一线城市整体承接能力较强，但内部差异仍然明显。深圳、上海成交率分别为55.85%和52.52%，北京为43.49%；广州挂牌量为5,874套，为一线城市中最高，但成交率为31.36%。较高的挂牌规模并未必然带来相同强度的成交转化。
二线城市已呈现不同类型。重庆挂牌量为8,840套、成交量为2,765套，成都成交量为2,012套，市场规模较大；杭州和宁波成交率分别为49.03%和50.35%，流动性较好；厦门和郑州挂牌量较大，但成交率分别为13.40%和18.19%，供给承接压力更为突出。
三线城市分化更为显著。温州在3,504套挂牌量下实现47.72%的成交率，平均变现折扣为86.84%；惠州挂牌量为4,686套、成交率为16.45%，遵义挂牌量为2,554套、成交率仅为9.91%。城市能级已不是决定法拍成交效率的唯一因素，具体资产结构、定价水平、本地需求和资产可交易性对成交的影响更为直接。
图表：70个大中城市2026年H1住宅拍卖市场运行情况
数据来源：瑞联数科数据平台3、商业：供给继续扩张，资产积压压力进一步上升
2026年上半年，商业法拍市场挂牌量为17.33万套，同比增长16.36%；成交量为1.63万套，同比增长9.61%；成交率为9.41%，较2025年上半年下降0.58个百分点。竞拍人次为6.84万人次，同比增长8.82%，平均竞拍人次为4.19，较上年同期基本持平；平均变现折扣为73.71%，同比下降4.19个百分点。商业资产并非完全缺少竞拍参与，但新增供给明显快于有效成交增长，供给扩张与成交承接不足的矛盾正在加深。
图表：2025年H1-2026年H1商业物业拍卖市场发展趋势
数据来源：瑞联数科数据平台二季度商业挂牌量为8.93万套，同比增长17.98%，环比增长6.37%；成交量为0.82万套，同比仅增长0.68%，环比基本持平。成交率为9.13%，同比下降1.57个百分点、环比下降0.58个百分点。平均变现折扣为73.89%，同比下降2.07个百分点，较一季度小幅回升0.37个百分点；竞拍人次为3.49万人次，环比增长3.87%。商业挂牌继续增加而成交量基本持平，成交率进一步回落，资产积压压力有所上升。
图表：2025年Q2-2026年Q2商业物业拍卖市场发展趋势
数据来源：瑞联数科数据平台70城中，一线城市成交率介于15.13%—22.91%之间，深圳、上海、广州分别为22.91%、22.83%和19.99%，北京为15.13%，整体处于70城相对较高水平。二线城市中，厦门、宁波和杭州成交率分别为27.54%、23.35%和22.97%；重庆商业挂牌量为7,119套，为70城中最高，但成交率为7.21%，成都挂牌3,111套、成交523套，成交率为16.81%。三线城市中，无锡成交率为23.12%，锦州为24.74%；温州、惠州、遵义、桂林和襄阳成交率分别为8.09%、7.68%、5.66%、3.87%和2.18%。
商业资产成交不仅取决于折价幅度，还受租金回报、空置风险、租约状况、经营前景和后续改造能力影响；其持有成本和运营门槛也高于住宅，买方更多依赖专业投资者和经营主体。在商业房地产基本面偏弱的阶段，价格下降未必能够像住宅一样快速转化为成交。
图表：70个大中城市2026年H1商业拍卖市场运行情况
数据来源：瑞联数科数据平台4、其他（车位、街边铺位等）：二季度低位反弹，半年弱势格局未改
2026年上半年，其他类资产挂牌量为12.53万套，同比下降6.91%；成交量为0.86万套，同比下降12.81%；成交率为6.89%，较上年同期下降0.47个百分点。平均变现折扣为69.98%，同比下降1.69个百分点；竞拍人次为2.24万人次，同比下降3.53%，平均竞拍人次为2.59。其他类资产对全国成交增长形成一定拖累。
图表：2025年H1-2026年H1其他（车位、街铺等）拍卖市场发展趋势
数据来源：瑞联数科数据平台二季度其他类资产挂牌量为6.88万套，同比下降5.60%，但环比增长21.76%；成交量为0.51万套，同比增长12.81%，环比增长41.84%；成交率为7.36%，同比提升1.20个百分点，环比提升1.04个百分点。竞拍人次环比增长54.11%，平均竞拍人次升至2.68；平均变现折扣为70.53%，较一季度回升1.34个百分点。
其他类资产多为非标准化、小体量或用途特殊资产，需求范围有限、定价难度较大，成交仍高度依赖价格让渡。二季度环比回升更接近低基数下的阶段性反弹；上半年累计成交量、成交率和竞拍人次仍低于上年同期，整体偏弱格局未改。
图表：2025年Q2-2026年Q2其他（车位、街铺等）拍卖市场发展趋势
数据来源：瑞联数科数据平台结语
2026年上半年，全国房地产拍卖市场仍处于以价换量的出清阶段，但成交转化和竞拍参与度较上年同期已有改善。成交结构由后端向前端回移，一拍成交贡献提高，二拍仍是主要成交转化环节；住宅独强，商业和其他类资产的去化压力相对较大。
预计下半年挂牌规模仍将保持高位，成交量有望继续增长，但成交率进一步大幅提高的难度增加，价格让渡仍将是推动成交的主要方式。住宅仍可能是成交增长的核心支撑，商业和其他类资产的去化压力短期内难以明显缓解；一拍成交能否延续高增长，将决定成交结构前移是阶段性现象还是新的市场趋势。
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